Investissement locatif : les avantages entre le neuf et l’ancien

Date de publication : vendredi 16 octobre 2020

Plus de 300 000 logements neufs sont vendus chaque année aux particuliers, dont la moitié pour un investissement locatif. Des aides à l’acquisition existent depuis de nombreuses années, dans le neuf comme dans l’ancien. Vaut-il mieux, en 2020, faire un achat dans le neuf plutôt que dans l’ancien ? Quelles aides à l’investissement et à la rénovation énergétique sont disponibles ?

Façade avec ciel bleu

Les avantages d’un investissement locatif dans le neuf

L’achat dans le neuf peut être un logement déjà construit ou un logement sur plan. Si le logement est déjà construit, vous signez une promesse d’achat puis un acte notarié et versez la totalité du prix d’acquisition. Dans le cas d’un logement sur plan, ou VEFA (vente en état futur d’achèvement), le premier acte signé est un contrat de réservation auprès du promoteur, assorti du versement d’un acompte de 5 %. La vente n’est signée qu’après la réalisation et les versements effectués au fur et à mesure de l’avancée de la construction. Il faut compter un an et demi à deux ans.

L’achat d’un bien immobilier neuf est couvert par les garanties classiques (notamment garantie décennale). En VEFA, s’y ajoutent l’une ou l’autre des garanties financières prévues par le code de la Construction et de l’Habitat : la garantie d’achèvement ou la garantie de remboursement, qui permettent d’être assuré de l’achèvement ou d’être remboursé entièrement si l’immeuble ne peut être achevé.

L’avantage indéniable de la construction neuve est que le logement dans lequel vous investissez remplit toutes les conditions et normes techniques applicables. Du point de vue énergétique et environnemental, il est classé au minimum en B, voire en A (bâtiment à énergie positive). Ce point est très apprécié des locataires, qui sont assurés de disposer d’un logement plus confortable et plus économique.

Côté financier, les prix peuvent être plus élevés de 15 à 25 % dans le neuf, d’autant plus dans les secteurs où le marché est tendu. En contrepartie, les frais notariés sont réduits et il est possible d’être exonéré de taxe foncière pendant deux ans.

Quelles aides à l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’investissement locatif dans le neuf bénéficie de la défiscalisation Pinel, sous certaines conditions :

  • loyers plafonnés,
  • ressources des locataires plafonnées,
  • durée de location de 6, 9 ou 12 ans,
  • zones tendues (A ou B1).

Vous pourrez ainsi bénéficier de 12, 18 ou 21 % du montant du bien sous forme de réduction d’impôt selon la durée de location. Retrouvez toutes les conditions rédigé par le site Réalités dans cet article « Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif loi Pinel ».

Le Gouvernement a aussi réformé tout le dispositif d’aide à l’investissement local dans l’ancien depuis quelques années.

Avec le dispositif Cosse, également appelé « Louer abordable », le propriétaire peut obtenir un abattement conséquent sur les revenus locatifs (jusqu’à 85 %). Le taux de déduction varie selon le loyer pratiqué et la ville d’implantation de l’investissement. Il favorise les secteurs en tension, les faibles revenus et les acquisitions avec travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, il faut signer une convention avec l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat).

Enfin, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une défiscalisation pour l’acquisition / rénovation énergétique d’un bien dans les quartiers anciens dégradés des villes du programme Action « cœur de ville ». La défiscalisation est basée sur le principe du Pinel, mais les zones où investir sont différentes et les montants incluent une part de travaux de rénovation de 25 %.

Travaux de rénovation énergétiques, quelles aides ?

Investir dans l’ancien présente un avantage complémentaire : le Gouvernement soutient les opérations de rénovation dans un objectif de transition énergétique. Les aides à l’amélioration de la performance énergétique sont cumulables. Vous pourrez ainsi bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro, de la TVA réduite, de l’aide « Habiter mieux sérénité » de l’ANAH ou encore du partage des économies de charge. Ajoutons que dans le cadre du plan de relance, le bénéfice de MaPrimeRénov’, qui s’adresse en principe aux ménages modestes, est étendu aux propriétaires bailleurs en 2021.

Dans le cadre des certificats d’énergie, les travaux énergétiques réalisés par un professionnel RGE (reconnu garant pour l’environnement) dans un logement ancien appartenant à un propriétaire bailleur sont éligibles aux Primes Éco Énergie des fournisseurs d’énergie. Le montant de la prime varie selon le type de travaux réalisés et le niveau de performance énergétique obtenue.

Les travaux de rénovation énergétique sont également éligibles aux coups de pouce « chauffage » et « isolation ». Le coup de pouce « chauffage » permet par exemple de remplacer une vieille chaudière charbon, gaz ou fioul par un équipement beaucoup plus performant. Les coups de pouce sont toutefois réservés aux ménages à revenus modestes.

Réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien nécessite donc une analyse poussée pour être assuré que l’investissement correspond aux besoins et aux moyens de chacun.