DPE vierge : les nouvelles règles applicables à partir de 2022

DPE vierge, ça veut dire quoi ?

Avant les changements de réglementation, le diagnostic de performance énergétique était principalement basé sur les consommations énergétiques d’un logement, alors même que la méthode de calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL) existait. Les diagnostiqueurs auraient dû utiliser cette méthode de préférence à la méthode sur facture.

Dès lors que le diagnostiqueur choisit la méthode sur facture plutôt que la méthode 3CL, l’étiquette énergie, qui classe le logement de A à G en fonction de ses consommations d’énergie, ne pouvait être renseignée en l’absence de factures.

Le DPE vierge ne permet pas de savoir si un logement doit être classé dans les passoires thermiques (classe F ou G) ou, à l’inverse, parmi ceux très économes en énergie. Le document n’est pas complètement vierge pour autant. Le diagnostiqueur doit en effet renseigner les autres informations du formulaire DPE :

• Présence et état de l’isolation,
• Présence d’une ventilation,
• Type de chauffage,
• Recommandations de travaux, etc.

En revanche, un DPE vierge peut ne pas faire apparaître les émissions de gaz à effet de serre. Dans ces conditions, il n’est pas possible de savoir si le logement est écologique ou non.

DPE vierge lors d’une vente ou d’une location

La méthode 3CL aurait pourtant due être privilégiée dans tous les logements construits après 1948. Malgré tout, en l’absence de facture de chauffage et d’électricité, il était admis que les annonces immobilières pouvaient afficher un DPE vierge. l’absence de classe énergie dans les annonces immobilières concernait 20 % des biens diagnostiqués.

Dans de nombreux cas, l’absence de factures fournies par l’ancien locataire ou l’ancien propriétaire donnait lieu à l’édition d’un DPE vierge. Les raisons étaient très diverses et nombreuses :

• Succession,
• Logement vacant plusieurs mois ou années,
• Bien utilisé comme résidence secondaire,
• Chauffage au bois non facturé, etc.

De fait, même si le DPE doit être obligatoirement fourni lors d’une vente ou d’une location, le nouvel occupant des lieux ne connaît pas les consommations énergétiques du logement. Il peut donc très vite se trouver démuni face à un logement énergivore, classé F ou G dans le DPE, sans action possible contre le propriétaire ou le vendeur.

DPE 2022 : abstention d’un diagnostic vierge

Compte tenu de son manque de fiabilité, le calcul de la classe énergie basée sur les factures a été éliminé dans le nouveau DPE. La nouvelle méthode de calcul a été mise en place dans le DPE réformé pour tous les types de logements. Elle comporte des données sécurisées et rend le DPE plus fiable et plus représentatif de la performance énergétique réelle du bien mis en location ou en vente.

Rappelons que le DPE est devenu juridiquement opposable depuis sa réforme, intervenue au 1er juillet 2021. Aussi, le nouveau locataire pourra se retourner contre son propriétaire pour obtenir des travaux de rénovation énergétique si celui-ci ne les a pas déjà fait exécuter.

La réforme du DPE entraîne ipso facto une modification de la durée de validité des diagnostics établis antérieurement. Ainsi, tous les DPE vierges établis avant 2013 voient leur validité échue depuis le 1er juillet 2021. Tous ceux qui ont été établis entre 2013 et 2017 verront leur validité échoir fin 2022. Les logements disposant d’un DPE établi depuis le 1er janvier 2021 et avant la mise en œuvre de la réforme le conservent jusqu’en 2024 inclus.

Tant qu’un diagnostic établi selon l’ancienne méthode de calcul n’a pas dépassé la date de validité fixée par la réforme, le propriétaire du bien peut le mettre en vente ou en location avec un DPE vierge. Cependant, il est recommandé au propriétaire vendeur ou bailleur de procéder soit à la réalisation de travaux d’économie d’énergie, soit à la fourniture d’un nouveau diagnostic effectué selon les nouvelles normes. Le coût d’un nouveau diagnostic est réduit (150 ou 200 euros) mais il en tirera tout le bénéfice en faisant apparaître le résultat sur l’annonce immobilière.