DPE VIERGE : LES NOUVELLES RÈGLES APPLICABLES À PARTIR DE 2022

A quoi sert le DPE ou diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un outil essentiel pour évaluer l’efficacité énergétique d’un logement.

Il fournit une estimation de la consommation d’énergie d’un bâtiment, exprimée en kWh/m² par an. Cette estimation est basée sur plusieurs facteurs, parmi lesquels :

• l’isolation,
• le système de chauffage,
• l’utilisation de l’énergie renouvelable.

C’est également un indicateur de l’impact environnemental du bâtiment. Il mesure les émissions de gaz à effet de serre produites par la consommation d’énergie du logement.

L’un des principaux objectifs du DPE est de sensibiliser les propriétaires de bien immobilier et les locataires à l’efficacité énergétique. Il donne une idée de la performance thermique du logement et aide à identifier les éventuelles améliorations qui pourraient être réalisées pour réduire la consommation d’énergie.

Obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement en France, il doit être présenté aux futurs acquéreurs ou locataires, leur permettant de prendre une décision informée. En effet, un logement énergétiquement efficace peut générer des économies substantielles sur les factures d’énergie.

Le DPE décline la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre en classe de A à G, les classes F et G étant considérées comme passoires thermiques. Il ne doit pas être confondu avec l’audit énergétique.

Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

Un diagnostic de performance énergétique vierge est un diagnostic incomplet, qui n’affiche pas la classe énergétique des logements, pas plus que la consommation d’énergie primaire annuelle ou la quantité de gaz à effet de serre émise chaque année.

Le DPE vierge ne permet pas de savoir si un logement doit être classé dans les passoires thermiques (classe F ou G) ou, à l’inverse, parmi ceux très économes en énergie. Le document n’est pas complètement vierge pour autant. Le diagnostiqueur doit en effet renseigner les autres informations du formulaire DPE :

• Présence et état de l’isolation,
• Présence d’une ventilation,
• Type de chauffage,
• Recommandations de travaux, etc.

En revanche, un DPE vierge peut ne pas faire apparaître les émissions de gaz à effet de serre. Dans ces conditions, il n’est pas possible de savoir si le logement est écologique ou non.

Pourquoi un DPE peut-il être vierge ?

Avant les changements de réglementation, les diagnostiqueurs basaient leur DPE principalement sur les consommations énergétiques d’un logement, alors même que la méthode de calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL) existait. Les diagnostiqueurs auraient dû utiliser cette méthode de préférence à la méthode sur facture.

Dès lors que le diagnostiqueur choisissait la méthode sur facture plutôt que la méthode 3CL, l’étiquette énergie, qui classe le logement de A à G en fonction de ses consommations d’énergie, ne pouvait être renseignée en l’absence de factures.

Quelle est la durée de validité d’un DPE vierge ?

Un DPE vierge ou complet est en principe valide pendant 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés avant la mise en œuvre du nouveau DPE (1er juillet 2021) ont une durée de validité plus courte et, quelle que soit leur date d’émission, ne seront plus valides à partir de 2025. En tout état de cause, un DPE réalisé entre 2013 et 2018 n’est plus valide depuis le 1er janvier 2023.

Dans quel cas un DPE vierge peut-il être autorisé ?

Lorsque vous voulez acquérir ou louer un logement, son DPE ne devrait pas être vierge. Il existait auparavant de nombreuses exceptions lorsque les factures n’avaient pas été conservées et dans les bâtiments très anciens (construits avant 1948).

On peut citer ainsi quelques exemples où les factures ne pouvaient être produites :

• le logement n’a pas été habité depuis plusieurs années,
• le système de chauffage ne génère pas de factures,
• les locataires précédents n’ont pas fourni les factures,
• le logement n’était habité que quelques semaines par an, etc.

DPE vierge autorisé : Les différents cas

Depuis 2023, le nouveau DPE ne permet plus d’échapper au classement énergétique. Toutefois, il existe des bâtiments non soumis au DPE :

• surface de plancher inférieur à 50 m²,
• bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles utilisés pour l’habitation, dans lesquels la part des consommations de l’habitation est minime par rapport à l’activité,
• bâtiments sans chauffage ou dont le seul chauffage est une cheminée à foyer ouvert,
• logements utilisés moins de 4 mois par an.

Est-il possible de louer son logement avec un DPE vierge ?

Le propriétaire doit présenter au locataire un DPE, vierge exceptionnellement, au moment de la signature du bail de location.

L’article R134-5-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les annonces de mise en location de logements soumis à DPE doivent faire apparaître la classe énergétique du logement, accompagnée d’une mention spécifique “logement à consommation énergétique excessive” pour les passoires thermiques (classes F et G).

Les professionnels qui ne respectent pas cette obligation sont passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.

Est-il possible de vendre un logement dont le DPE est vierge ?

Un DPE doit être présenté au moment de la signature du contrat de vente chez le notaire.

Les dispositions du Code de la construction et de l’habitation concernant l’obligation d’affichage de la classe énergétique dans les annonces immobilières s’imposent également aux annonces de vente de biens.

Les sanctions sont identiques. Il faut souligner que la première sanction reste celle du marché. Entre deux annonces, l’une présentant les informations obligatoires et l’autre non, les acheteurs privilégient toujours la clarté et la transparence.

Que dit la nouvelle réglementation à propos du DPE vierge ?

Compte tenu de son manque de fiabilité, le calcul de la classe énergie basée sur les factures a été éliminé dans le nouveau DPE. La nouvelle méthode de calcul a été mise en place dans le DPE réformé pour tous les types de logements. Elle comporte des données sécurisées et rend le DPE plus fiable et plus représentatif de la performance énergétique réelle du bien mis en location ou en vente.

Rappelons que le DPE est devenu juridiquement opposable depuis sa réforme, intervenue au 1er juillet 2021. Aussi, le nouveau locataire pourra se retourner contre son propriétaire pour obtenir des travaux de rénovation énergétique si celui-ci ne les a pas déjà fait exécuter.

La réforme du DPE entraîne ipso facto une modification de la durée de validité des diagnostics établis antérieurement. Ainsi, tous les DPE vierges établis avant 2013 voient leur validité échue depuis le 1er juillet 2021. Tous ceux qui ont été établis entre 2013 et 2017 verront leur validité échoir fin 2022. Les logements disposant d’un DPE établi depuis le 1er janvier 2021 et avant la mise en œuvre de la réforme le conservent jusqu’en 2024 inclus.

Tant qu’un diagnostic établi selon l’ancienne méthode de calcul n’a pas dépassé la date de validité fixée par la réforme, le propriétaire du bien peut le mettre en vente ou en location avec un DPE vierge. Cependant, il est recommandé au propriétaire vendeur ou bailleur de procéder soit à la réalisation de travaux d’économie d’énergie, soit à la fourniture d’un nouveau diagnostic effectué selon les nouvelles normes. Le coût d’un nouveau diagnostic est réduit (150 ou 200 euros) mais il en tirera tout le bénéfice en faisant apparaître le résultat sur l’annonce immobilière.